Barrierefreier Umbau Mietwohnung: Rechte nach § 554 BGB

Der rechtliche Rahmen: Ihr Anspruch nach § 554 BGB

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts wurde zum 1. Dezember 2020 der alte § 554a BGB durch den neuen § 554 BGB ersetzt. Die Vorschrift lautet im Kern: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Neben der Barrierereduzierung erfasst sie heute auch das Laden von Elektrofahrzeugen, den Einbruchsschutz und Steckersolargeräte.

Wer kann sich auf § 554 BGB berufen?

Maßgeblich ist der Zweck der Maßnahme, nicht der formale Status. Ein Schwerbehindertenausweis oder ein Pflegegrad ist keine gesetzliche Voraussetzung, erleichtert aber den Nachweis. Es genügt, wenn die Wohnung für den Mieter selbst oder für eine Person, die berechtigt in der Wohnung lebt, besser nutzbar wird – etwa für den pflegebedürftigen Ehepartner oder ein Kind mit Behinderung.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Der Anspruch entfällt nur, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Es findet also eine Abwägung im Einzelfall statt. Auf Vermieterseite können zum Beispiel ins Gewicht fallen:

• Eingriffe in tragende Bauteile oder in die Gebäudestatik
• Risiken für die Bausubstanz, etwa durch Feuchteschäden bei unsachgemäßer Abdichtung
• Entgegenstehendes Bau- oder Denkmalschutzrecht
• Erhebliche Beeinträchtigungen anderer Mieter, etwa im gemeinsamen Treppenhaus
• Ein unverhältnismäßig hoher Rückbauaufwand bei kurzer verbleibender Mietdauer

Auf Mieterseite zählen vor allem die Schwere der Einschränkung, die Dauer des Bedarfs und die Frage, ob es mildere Alternativen gibt. Eine Vereinbarung, die den Anspruch zum Nachteil des Mieters ausschließt, etwa eine Klausel im Mietvertrag, ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam.

Was der Anspruch nicht umfasst

• Kostenübernahme: § 554 BGB verpflichtet den Vermieter nur zur Erlaubnis, nicht zur Bezahlung. Die Kosten trägt der Mieter, wenn nichts anderes vereinbart wird.
• Freie Wahl der Ausführung: Geschützt ist die erforderliche, nicht jede gewünschte Variante. Der Vermieter kann Auflagen machen, etwa die Ausführung durch einen Fachbetrieb.
• Verzicht auf Rückbau: Die Rückbaupflicht bei Auszug bleibt grundsätzlich bestehen (dazu unten mehr).

Eine gut verständliche Einordnung bietet der Deutsche Mieterbund; örtliche Mietervereine beraten ihre Mitglieder auch im Einzelfall.

Mietwohnung in einer Eigentümergemeinschaft

Viele Mietwohnungen sind vermietete Eigentumswohnungen. Betrifft die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum – etwa einen Handlauf im Treppenhaus, eine Rampe am Hauseingang oder einen Treppenlift –, kann Ihr Vermieter nicht allein entscheiden. Er braucht zuvor einen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Nach § 20 Abs. 2 WEG hat er darauf allerdings einen Anspruch, wenn die Maßnahme dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient und angemessen ist. Die Gemeinschaft entscheidet dann über das „Wie“, nicht über das „Ob“. Der Bundesgerichtshof hat diese Privilegierung 2024 ausdrücklich bestätigt (Urteile vom 9. Februar 2024, Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23). Maßnahmen innerhalb der Wohnung, etwa im Bad, betreffen dagegen oft nur das Sondereigentum; tragende Wände, Abdichtungen und Leitungsstränge gehören aber meist zum Gemeinschaftseigentum.

Praktisch heißt das: Bitten Sie Ihren Vermieter, den Gestattungsbeschluss rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung zu beantragen, und stimmen Sie die Auflagen der Gemeinschaft und die Erlaubnis des Vermieters aufeinander ab.

Typische Umbaumaßnahmen und ihr Aufwand

Nicht jede Anpassung ist ein Großprojekt. Viele Barrieren lassen sich mit Hilfsmitteln beseitigen, für die gar keine Erlaubnis nötig ist. Die Übersicht zeigt, womit Sie rechnen müssen. Die Kosten sind Erfahrungswerte inklusive Montage und schwanken je nach Region und Zustand der Wohnung.

Detaillierte Informationen zu einzelnen Maßnahmen finden Sie in unseren Ratgebern zum Umbau von der Badewanne zur Dusche, zu Haltegriffen, zu barrierefreien Türen, zum barrierefreien Flur und zum Treppenlift. Welche Maße ein barrierefreies Bad haben sollte, erklärt der Beitrag zum barrierefreien Bad.

Erst Hilfsmittel, dann Umbau

Bevor Sie einen Umbau planen, lohnt sich die Frage, ob ein Hilfsmittel das Problem schon löst. Ein Duschhocker oder Badewannenbrett, eine Toilettensitzerhöhung oder eine Aufstehhilfe brauchen keine Erlaubnis des Vermieters, werden bei medizinischer Notwendigkeit von der Krankenkasse bezahlt und ziehen beim Umzug einfach mit. Mehr dazu im Beitrag Hilfsmittel von der Krankenkasse.

So stellen Sie die Anfrage beim Vermieter richtig

Ob ein Umbau reibungslos gelingt, entscheidet sich oft beim ersten Kontakt. Vermieter lehnen selten aus Prinzip ab, sondern aus Sorge: vor Wasserschäden, vor Kosten, vor einer Wohnung, die sich später schlechter vermieten lässt. Eine vollständige Anfrage nimmt diese Sorgen vorweg.

Diese Unterlagen sollten Sie vorbereiten

• Nachweis des Bedarfs: ärztliche Bescheinigung, Pflegegrad-Bescheid oder Schwerbehindertenausweis – eines davon genügt meist.
• Beschreibung der Maßnahme: Was genau soll wo geändert werden? Skizze oder Grundriss, Fotos des Ist-Zustands.
• Angebot eines Fachbetriebs: Mit Leistungsbeschreibung, idealerweise mit Hinweis auf fachgerechte Abdichtung nach den anerkannten Regeln der Technik.
• Nachweis der Betriebshaftpflicht des ausführenden Unternehmens.
• Vorschlag zur Rückbau- und Sicherheitsregelung.

Eine unabhängige Wohnberatungsstelle kann helfen, die Maßnahme auf das Nötige zu begrenzen und fachlich zu begründen. Anlaufstellen finden Sie über die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungsanpassung oder den örtlichen Pflegestützpunkt.

Musterschreiben: Antrag auf Erlaubnis nach § 554 BGB

Versenden Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang nachweisen können, etwa per Einwurf-Einschreiben, und bewahren Sie eine Kopie auf.

Was tun, wenn der Vermieter ablehnt oder nicht antwortet?

1. Nachfragen: Bitten Sie um eine schriftliche Begründung. Oft stecken konkrete Bedenken dahinter, die sich mit Auflagen ausräumen lassen.
2. Kompromiss anbieten: reduzierte Maßnahme, Ausführung durch einen vom Vermieter benannten Betrieb, höhere Sicherheit, Abnahme durch einen Sachverständigen.
3. Mieterverein einschalten: Ein Schreiben des Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht bewegt viele Vermieter zum Einlenken.
4. Klage auf Erteilung der Erlaubnis: Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Das Gericht wägt die Interessen ab; eine Garantie gibt es nicht, der gesetzliche Anspruch ist aber klar formuliert. Ein Verfahren kann mehrere Monate dauern, eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein übernimmt häufig die Kosten.

Wichtig: Beginnen Sie niemals ohne Erlaubnis mit dem Umbau. Eigenmächtige bauliche Veränderungen sind eine Vertragsverletzung. Der Vermieter kann Beseitigung und Schadensersatz verlangen, bei schwerwiegenden Verstößen nach Abmahnung sogar kündigen.

Rückbau, Sicherheit und Mieterhöhung

Muss ich beim Auszug alles zurückbauen?

Grundsätzlich ja. Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung bei Mietende so zurückgeben, wie er sie übernommen hat. Das gilt auch für erlaubte Umbauten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Dass eine bodengleiche Dusche die Wohnung aus Ihrer Sicht aufwertet, schließt die Rückbaupflicht nicht automatisch aus.

In der Praxis verzichten viele Vermieter jedoch auf den Rückbau, wenn die Maßnahme fachgerecht ausgeführt wurde und die Wohnung für künftige Mieter attraktiver macht – etwa bei breiteren Türen, entfernten Schwellen oder einer modernen, bodengleichen Dusche. Anders ist es bei sehr individuellen Lösungen wie einer vollständig unterfahrbaren Küche oder bei Treppenliften, die in der Regel ausgebaut werden. Entscheidend ist deshalb eine schriftliche Vereinbarung vor Beginn der Arbeiten, die festhält:

• welche Maßnahmen erlaubt sind und wie sie auszuführen sind,
• ob und welche Teile bei Auszug zurückgebaut werden,
• ob ein Rückbau entfällt, wenn der Vermieter die Wohnung weitervermietet oder selbst nutzt,
• ob und in welcher Höhe eine Sicherheit geleistet wird.

Die besondere Sicherheit nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB

Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit dem Umbau zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Sie tritt neben die normale Mietkaution und soll die realistischen Rückbaukosten abdecken, nicht die Umbaukosten. Wie die Mietkaution muss der Vermieter sie getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Als Orientierung dient ein Kostenvoranschlag für den Rückbau; bei Maßnahmen, die ohnehin in der Wohnung verbleiben sollen, entfällt sie.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Nein, nicht wegen der Ausstattung, die Sie selbst bezahlt haben. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Maßnahme durchgeführt und finanziert hat. Auch bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung unberücksichtigt, solange der Vermieter die Kosten nicht erstattet hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 7. Juli 2010, Az. VIII ZR 315/09).

Anders ist es, wenn der Vermieter den Umbau selbst beauftragt und bezahlt. Dann kann er die Kosten als Modernisierung auf die Miete umlegen – abzüglich öffentlicher Fördermittel. Ob dieses Modell für Sie günstiger ist, hängt von der Restmietdauer ab.

Finanzierung: Welche Zuschüsse Mieter nutzen können

Einen Überblick über alle Programme bietet unser Beitrag zu Zuschüssen und Förderung für barrierefreies Wohnen. Für Mieter sind vor allem die folgenden Wege relevant.

Pflegekasse: bis zu 4.180 Euro je Maßnahme

Menschen mit anerkanntem Pflegegrad erhalten nach § 40 Abs. 4 SGB XI einen Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen – ob Eigentum oder Miete spielt keine Rolle.

• Höhe: bis zu 4.180 Euro je Maßnahme, unabhängig vom Pflegegrad (ab Pflegegrad 1).
• Mehrere Pflegebedürftige in einer Wohnung: bis zu 4.180 Euro je Person, höchstens 16.720 Euro je Maßnahme. Haben beide Ehepartner einen Pflegegrad, sind also bis zu 8.360 Euro möglich.
• Eine Maßnahme umfasst alle Anpassungen, die zum Zeitpunkt der Antragstellung nötig sind. Planen Sie deshalb alle aktuell erforderlichen Arbeiten zusammen.
• Erneuter Zuschuss: Ändert sich die Pflegesituation später so, dass weitere Anpassungen nötig werden, ist ein neuer Zuschuss möglich. Eine feste Wartefrist gibt es nicht.
• Frist: Die Pflegekasse muss innerhalb von drei Wochen entscheiden, bei Einschaltung des Medizinischen Dienstes oder einer Pflegefachperson innerhalb von fünf Wochen (§ 40 Abs. 7 SGB XI).
• Auch Umzugskosten können bezuschusst werden, wenn der Umzug in eine besser geeignete Wohnung die Pflege erleichtert.

Stellen Sie den Antrag vor Beginn der Arbeiten und legen Sie Angebote bei. Viele Pflegekassen verlangen bei Mietwohnungen zusätzlich die Erlaubnis des Vermieters; beantragen Sie beides deshalb parallel. Schritt für Schritt erklären wir das Verfahren im Beitrag Wohnungsanpassung bei Pflegegrad. Noch kein Pflegegrad? Dann lesen Sie, wie Sie einen Pflegegrad beantragen.

KfW: Zuschuss gestoppt, Kredit verfügbar

Der Investitionszuschuss 455-B „Altersgerecht Umbauen – Barrierereduzierung“ war 2026 nur kurz geöffnet. Seit dem 31. Juli 2026 nimmt die KfW wegen ausgeschöpfter Bundesmittel keine neuen Anträge mehr an. Bestehende Zusagen bleiben gültig; ob es 2027 neue Mittel gibt, ist offen.

Weiterhin verfügbar ist der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“. Laut Förderdatenbank des Bundes gilt:

• Antragsberechtigt sind auch Mieterinnen und Mieter; mit dem Vermieter sollte eine Vereinbarung über die Maßnahme geschlossen werden.
• Bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit, bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten.
• Der Antrag läuft über eine Bank oder Sparkasse und muss vor Abschluss der Liefer- und Leistungsverträge gestellt werden.
• Die aktuellen Zinskonditionen veröffentlicht die KfW tagesaktuell.

Weitere Kostenträger

• Bundesländer und Kommunen: Einige Länder und Städte fördern die Anpassung von Mietwohnungen mit Zuschüssen, teils auch direkt für Mieter. Auskunft geben die Wohnraumförderstellen und Pflegestützpunkte.
• Integrationsamt bzw. Rehabilitationsträger: Schwerbehinderte Menschen im Arbeitsleben können Wohnungshilfe erhalten, wenn die Anpassung der Wohnung die Teilhabe am Arbeitsleben sichert.
• Gesetzliche Unfallversicherung: Nach einem Arbeits- oder Wegeunfall oder bei einer Berufskrankheit übernimmt die Berufsgenossenschaft Wohnungshilfe.
• Sozialamt: Menschen mit geringem Einkommen können im Rahmen der Hilfe zur Pflege Zuschüsse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen erhalten, wenn die Pflegeversicherung nicht ausreicht. Mehr dazu im Beitrag zur Kostenübernahme durch das Sozialamt.

Steuerliche Entlastung

• Außergewöhnliche Belastung (§ 33 EStG): Behinderungsbedingte Umbaukosten können abgezogen werden, soweit sie die zumutbare Belastung übersteigen. Ein vorheriges amtsärztliches Gutachten ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht erforderlich (BFH, Urteil vom 6. Februar 2014, Az. VI R 61/12). Zuschüsse werden abgezogen.
• Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG): 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, werden direkt von der Steuer abgezogen. Nicht für Kosten, die bereits als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt oder öffentlich gefördert werden.

Mehr zur steuerlichen Seite lesen Sie im Beitrag Haushaltshilfe und Handwerker steuerlich absetzen.

Rechenbeispiel: Badumbau in der Mietwohnung

Das folgende Beispiel ist typisiert. Frau B., 76 Jahre, Pflegegrad 2, lebt mit ihrem Mann (Pflegegrad 1) in einer Mietwohnung. Die Badewanne soll gegen eine bodengleiche Dusche getauscht werden, dazu kommen zwei Haltegriffe und die Entfernung der Badschwelle. Der Vermieter erteilt die Erlaubnis und verzichtet schriftlich auf den Rückbau der Dusche.

Den Eigenanteil kann das Ehepaar als außergewöhnliche Belastung oder anteilig als Handwerkerleistung geltend machen. Voraussetzung für den doppelten Zuschuss ist, dass die Maßnahme das Wohnumfeld beider Pflegebedürftigen verbessert.

Schritt für Schritt zum Umbau

1. Bedarf klären: Mit Wohnberatung, Ergotherapie oder Pflegestützpunkt festlegen, welche Maßnahmen wirklich nötig sind.
2. Nachweise besorgen: Ärztliche Bescheinigung, Pflegegrad-Bescheid, gegebenenfalls Schwerbehindertenausweis.
3. Angebote einholen: Mindestens zwei Angebote von Fachbetrieben.
4. Vermieter anschreiben: Mit Musterschreiben und Unterlagen; bei Eigentumswohnung auf den WEG-Beschluss hinweisen.
5. Förderung beantragen: Pflegekasse und gegebenenfalls KfW-Kredit vor Auftragsvergabe.
6. Vereinbarung schließen: Erlaubnis, Ausführung, Rückbau und Sicherheit schriftlich festhalten.
7. Auftrag vergeben und umsetzen: Erst nach Erlaubnis und Förderzusage.
8. Abnahme und Dokumentation: Abnahmeprotokoll, Fotos vorher und nachher, Rechnungen – wichtig für Pflegekasse, Steuererklärung und den späteren Auszug.

Wohnen während des Umbaus

Ein Badumbau dauert meist ein bis drei Wochen. Wer in dieser Zeit nicht in der Wohnung bleiben kann, findet Lösungen bei Angehörigen oder in einer Kurzzeitpflege. Die pflegebedingten Kosten übernimmt die Pflegekasse seit Juli 2025 aus dem gemeinsamen Jahresbetrag von 3.539 Euro für Kurzzeit- und Verhinderungspflege; Unterkunft und Verpflegung zahlen Sie selbst. Eine Mietminderung steht Ihnen für die Umbauzeit nicht zu, weil die Beeinträchtigung auf Ihre eigene Maßnahme zurückgeht.

Besondere Situationen

Altbau und Denkmalschutz

In Altbauten sind Leitungen, Abdichtungen und Deckenaufbauten oft schwer kalkulierbar; bei denkmalgeschützten Gebäuden braucht es für Eingriffe in die Substanz zusätzlich eine Genehmigung der Denkmalbehörde. Bevorzugen Sie hier reversible Lösungen, etwa eine Duschwanne mit sehr flachem Einstieg statt einer bodengleichen Dusche, oder mobile Rampen statt fest gemauerter.

Befristeter Mietvertrag oder absehbarer Auszug

Je kürzer die verbleibende Mietdauer, desto stärker wiegt das Rückbauinteresse des Vermieters in der Abwägung. Prüfen Sie, ob Hilfsmittel oder mobile Lösungen ausreichen. Wer dennoch umbaut, sollte über eine Verlängerung des Mietvertrags verhandeln.

Wohngemeinschaft und Untermiete

Bei mehreren Hauptmietern sollten alle Mitmieter der Maßnahme zustimmen und die Vereinbarung mit dem Vermieter unterschreiben. Untermieter brauchen die Zustimmung des Hauptmieters, der gegenüber dem Vermieter um die Erlaubnis bittet. Den Zuschuss der Pflegekasse kann jede pflegebedürftige Person erhalten, die in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt hat.

Verkauf der Wohnung

Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“). Das gilt auch für Vereinbarungen über erlaubte Umbauten und den Rückbau. Eine schriftliche Vereinbarung ist deshalb doppelt wichtig.

Nach dem Krankenhaus: Es muss schnell gehen

Steht die Entlassung bevor und die Wohnung ist nicht geeignet, bleibt für einen Umbau oft keine Zeit. Dann helfen zunächst Hilfsmittel, eine Übergangslösung und Unterstützung im Alltag. Welche Schritte jetzt wichtig sind, erklärt unser Beitrag Entlassung in eine nicht pflegegerechte Wohnung.

Wenn der Umbau nicht reicht oder nicht möglich ist

Umzug in eine barrierefreie Wohnung: Manchmal ist ein Umzug die bessere Lösung, etwa wenn die Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug liegt. Die Pflegekasse kann auch Umzugskosten als wohnumfeldverbessernde Maßnahme bezuschussen. Worauf es bei der neuen Wohnung ankommt, zeigt unsere Checkliste Barrierefreiheit.

Technik statt Umbau: Hausnotruf, Bewegungsmelder und smarte Lichtsteuerung lassen sich ohne Eingriffe in die Bausubstanz nachrüsten. Mehr dazu unter Smart Home für Senioren.

Unterstützung durch Menschen: Auch in einer nicht vollständig barrierefreien Wohnung ist ein sicheres Leben möglich, wenn jemand da ist, der im Alltag hilft. Bei der 24-Stunden-Betreuung lebt eine Betreuungskraft mit im Haushalt und unterstützt bei Körperpflege, Mobilität und Haushalt. PflegeHeimat24 ist dabei Vermittler: Wir vermitteln qualifizierte Betreuungskräfte und begleiten Familien bei der Organisation. Medizinische Behandlungspflege übernimmt bei Bedarf ein ambulanter Pflegedienst. Welche Wohnvoraussetzungen dafür nötig sind, lesen Sie im Beitrag räumliche Voraussetzungen der 24-Stunden-Pflege; einen Vergleich mit dem Heim finden Sie unter Alternative zum Pflegeheim.

Häufig gestellte Fragen zum barrierefreien Umbau in der Mietwohnung

Muss der Vermieter einem barrierefreien Umbau zustimmen?

In der Regel ja. Nach § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist, etwa bei Eingriffen in die Statik. Klauseln im Mietvertrag, die diesen Anspruch ausschließen, sind unwirksam.

Gilt noch § 554a BGB?

Nein. Der frühere § 554a BGB wurde zum 1. Dezember 2020 durch § 554 BGB ersetzt. Die neue Vorschrift stärkt den Anspruch des Mieters: Maßgeblich ist nun, ob die Maßnahme dem Vermieter zumutbar ist. Zusätzlich erfasst § 554 BGB auch Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte.

Wer bezahlt den barrierefreien Umbau der Mietwohnung?

Grundsätzlich der Mieter. Bei anerkanntem Pflegegrad zahlt die Pflegekasse bis zu 4.180 Euro je Maßnahme, bei mehreren Pflegebedürftigen bis zu 16.720 Euro. Zusätzlich kommen der KfW-Kredit 159, regionale Programme sowie steuerliche Entlastungen infrage. Der Vermieter kann sich freiwillig beteiligen oder den Umbau selbst als Modernisierung durchführen.

Muss ich die Umbauten beim Auszug zurückbauen?

Grundsätzlich ja, weil der Mieter die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgeben muss (§ 546 BGB). Das gilt nicht, wenn Sie mit dem Vermieter etwas anderes vereinbart haben. Viele Vermieter verzichten bei fachgerecht ausgeführten, wertsteigernden Maßnahmen wie einer bodengleichen Dusche auf den Rückbau. Halten Sie das vor Beginn der Arbeiten schriftlich fest.

Darf der Vermieter nach dem Umbau die Miete erhöhen?

Nicht wegen einer Ausstattung, die Sie selbst bezahlt haben. Eine Modernisierungsumlage setzt voraus, dass der Vermieter die Kosten getragen hat. Auch bei einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt die vom Mieter geschaffene Ausstattung außer Betracht (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, Az. VIII ZR 315/09).

Kann der Vermieter eine zusätzliche Kaution verlangen?

Er kann seine Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene Sicherheit für den Rückbau leistet (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Höhe orientiert sich an den voraussichtlichen Rückbaukosten, nicht an den Umbaukosten. Der Vermieter muss die Sicherheit wie eine Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.

Was gilt, wenn die Mietwohnung eine Eigentumswohnung ist?

Betrifft der Umbau das Gemeinschaftseigentum, etwa das Treppenhaus oder tragende Wände, braucht Ihr Vermieter einen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Auf diesen hat er nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch, wenn die Maßnahme Menschen mit Behinderungen dient und angemessen ist. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über die Art der Durchführung.

Steht mir während des Umbaus eine Mietminderung zu?

Nein. Eine Mietminderung setzt einen Mangel voraus, den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Beeinträchtigungen durch einen vom Mieter veranlassten Umbau berechtigen deshalb nicht zur Minderung. Führt dagegen der Vermieter eine Modernisierung durch, gelten die allgemeinen Regeln.

Wie oft zahlt die Pflegekasse einen Zuschuss für den Umbau?

Der Zuschuss von bis zu 4.180 Euro gilt je Maßnahme. Alle Anpassungen, die zum Zeitpunkt der Antragstellung nötig sind, zählen als eine Maßnahme. Ändert sich die Pflegesituation später und werden weitere Anpassungen nötig, kann erneut ein Zuschuss beantragt werden. Eine feste Wartefrist gibt es nicht.

Kann ich als Mieter den KfW-Kredit für den Umbau nutzen?

Ja. Den Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ können auch Mieter beantragen, mit bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Der Antrag läuft über die Hausbank und muss vor Abschluss der Handwerkerverträge gestellt werden. Mit dem Vermieter sollte eine Vereinbarung über die Maßnahme bestehen. Der Zuschuss 455-B ist seit dem 31. Juli 2026 für neue Anträge geschlossen.

Fazit: Gut vorbereitet zum Umbau

Mieter sind beim barrierefreien Umbau nicht auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen: § 554 BGB gibt ihnen einen klaren Anspruch auf Erlaubnis, den der Vermieter nur bei Unzumutbarkeit verweigern darf. Die Kosten und grundsätzlich auch der Rückbau bleiben allerdings beim Mieter – deshalb ist eine schriftliche Vereinbarung über Ausführung, Rückbau und Sicherheit das wichtigste Dokument des gesamten Umbaus.

Finanziell ist der Zuschuss der Pflegekasse von bis zu 4.180 Euro je pflegebedürftiger Person derzeit der wichtigste Baustein, seit der KfW-Zuschuss 455-B ausgeschöpft ist. Hinzu kommen der KfW-Kredit 159, regionale Programme und steuerliche Entlastungen.

Und wenn die Wohnung trotz Umbau Grenzen hat oder sich ein Umbau nicht umsetzen lässt, kann eine 24-Stunden-Betreuung zu Hause dafür sorgen, dass das Leben in der vertrauten Umgebung trotzdem sicher bleibt.